Comprar en Lombok
con todo comprobado

Elegimos la figura contigo antes de que mires terrenos, según lo que vayas a hacer con la villa y según tu situación de residencia, con los costes de cada una delante. En las tres tu derecho queda documentado: con Hak Pakai y con PT PMA, en el certificado que emite el registro (BPN); en leasehold, en la escritura que firmas ante notaris. Si la vas a alquilar, te presentamos además la gestora que la va a explotar, y el contrato entre las dos partes lo repasamos contigo antes de firmar. Con la figura elegida sabes desde el principio en qué términos podrás vender o traspasar. Si con los años cambias de plan, te decimos de antemano qué supone pasar de una figura a otra.

Redactamos la reserva con las condiciones por escrito: qué puntos tiene que confirmar la comprobación, cuánto dura la exclusividad y que la señal se devuelve entera si alguno de esos puntos no queda confirmado. La documentación del terreno —certificado, plano catastral y DNI del titular— la pedimos nosotros al abrir la reserva, y el plazo de comprobación no empieza a contar hasta que la tienes tú. Así arrancas con las fechas fijadas y con todo sobre la mesa.

Estas comprobaciones las hacen tu notaris y el topógrafo dentro del plazo de exclusividad que te dejamos reservado en la reserva. Las revisamos contigo por escrito: el cotejo del certificado en el registro (BPN), la calificación del suelo en el plan municipal y los metros medidos sobre el terreno. Si falta algún papel, se pide dentro de ese plazo. En la zona de Kuta hay suelo calificado expresamente para turismo, que es el que encaja con una villa de alquiler.

Lo primero que miramos es si este paso te hace falta. Si la villa la va a explotar una gestora con sus licencias, te lo decimos y pasamos al contrato con ella: entras con el coste de un contrato en vez del de montar y mantener una sociedad. Cuando sí toca, antes de firmar la escritura de constitución concretamos contigo qué vas a hacer con el activo, y de ahí salen los códigos KBLI. Incluimos también los códigos de la fase siguiente cuando encajan con tu plan. Cada KBLI lleva su propia inversión mínima, así que ajustamos el alcance al capital previsto. Lo revisa tu notaris junto con el asesor fiscal que llevará la contabilidad, y te entregamos montado el calendario de obligaciones del primer año.

Dejamos la prórroga firmada el mismo día que el contrato principal: los años y el precio, o la fórmula que lo actualiza, van escritos desde el inicio. El compromiso se extiende también a los herederos del titular. El notaris lo eleva a escritura, así que la prórroga tiene fecha cierta. Y repasamos contigo la versión indonesia antes de firmar.

Te preparamos el coste total en un solo número antes de que te comprometas: precio, impuestos, notaris, topógrafo y gestión, cada partida con su importe. Los porcentajes son los que corresponden a la figura legal que hayas elegido. Después acompañamos el trámite hasta el final que le toca a esa figura: en Hak Pakai o HGB, hasta que el derecho queda inscrito; en leasehold, hasta la escritura notarial (akta sewa). En los dos casos te entregamos la carpeta con todos los justificantes ordenados, que es lo que se pide el día que vendas.

Repartimos el precio en hitos —cimentación, estructura, cubierta y acabados— y lo dejamos por escrito: el primer tramo cubre el acopio de material y el arranque, y cada tramo siguiente se libera con su hito terminado. Antes de dar salida a uno, mandamos a nuestro propio técnico, que visita la obra y deja un informe con fotos fechadas. Así el calendario de pagos avanza al ritmo de la obra, y lo sigues desde tu país.

Calculamos la rentabilidad en neto y mes a mes: partimos de la ocupación de villas comparables en Kuta, con temporada alta y baja por separado, y descontamos gestión, mantenimiento e impuesto sobre el alquiler. La hoja lleva cada línea a la vista, para que puedas comparar dos villas con el mismo método. Te presentamos gestoras de la zona con licencia para explotar la villa, con el contrato leído por alguien de tu lado. Ahí queda por escrito qué comisión, cada cuánto liquida y con qué detalle, quién declara los ingresos de la actividad y con qué antelación puedes cambiar de gestora. Cuando lleves un año de datos propios, actualizamos la hoja contigo.