Rentabilidades reales en Kuta: cómo calcular lo que te entra cada año
Los anuncios dan la rentabilidad bruta en Kuta, Lombok, Bali y Sumbawa. Aprende a convertirla en neta con seis pasos clave para saber exactamente cuánto ingresarás al año.
# Rentabilidad bruta vs. neta: la diferencia que marca todo
En Kuta y el resto de Lombok, Bali y Sumbawa, los anuncios inmobiliarios publican una rentabilidad bruta: ingresos anuales por alquiler divididos entre el precio de compra. Es útil para comparar propiedades rápidamente, pero no refleja lo que tú cobrarás.
La rentabilidad neta depende de cómo explotes el inmueble: gestión, comisiones, mantenimiento, impuestos y meses vacíos. Aquí te explicamos cómo calcularla.
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Los seis pasos para calcular tu rentabilidad neta
- Ocupación anual realista: Usa datos de temporada baja, no solo de alta.
- Resta la comisión del canal de reserva (Airbnb, Booking, etc.).
- Resta la gestión (15-25% del bruto): limpieza, reservas, emergencias.
- Resta mantenimiento y suministros (clima tropical, piscina, salitre).
- Resta impuestos: renta del alquiler + PBB (impuesto anual del inmueble).
- Divide el resultado entre el coste total: precio + aranceles notariales + impuestos de compra + estructura.
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Ejemplo práctico con una villa en Kuta
Supongamos un anuncio en Kuta con:
- Precio de compra: 150.000 €
- Rentabilidad bruta: 6% (9.000 €/año).
Aplicando los seis pasos:
- Ocupación realista: 8 meses al 100% (no 12). → 7.200 €
- Comisión Airbnb (15%): 7.200 € - 1.080 € = 6.120 €
- Gestión (20%): 6.120 € - 1.224 € = 4.896 €
- Mantenimiento (1.500 €/año): 4.896 € - 1.500 € = 3.396 €
- Impuestos (PBB + renta): 3.396 € - 1.200 € = 2.196 €
- Rentabilidad neta: 2.196 € / 150.000 € = 1.46%
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Errores comunes en Kuta y cómo evitarlos
1. Ignorar los meses vacíos
En Kuta, la ocupación en temporada baja (junio-agosto) puede caer al 30-50% de la alta. Usar datos de temporada alta para todo el año infla la rentabilidad en un 30-50%.
2. No contar con gestión profesional
Si no vives en la isla, contratar gestión cuesta 15-25% del bruto. Muchos compradores lo olvidan y terminan con pérdidas.
3. Subestimar el mantenimiento
Una villa a pie de playa en Kuta requiere:
- Limpieza profunda cada 6 meses: 500-1.000 €
- Reparaciones por salitre y humedad: 1.000-2.000 €/año
- Piscina: 1.500-3.000 €/año (dependiendo del tamaño).
4. Olvidar el plazo del arrendamiento
Si compras un leasehold sin prórroga, el inmueble pierde valor al finalizar el plazo. Ejemplo:
- Leasehold de 25 años sin prórroga: al año 25, el activo vale 0 €.
- Rentabilidad neta real: divide lo que calculaste entre 25 años (amortización).
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FAQ: Preguntas clave sobre rentabilidades en Kuta
¿Por qué las rentabilidades brutas en Kuta parecen altas?
Porque no incluyen:
- Meses vacíos (hasta 4 meses al año en zonas como Kuta).
- Costes de gestión (obligatorios si no vives allí).
- Mantenimiento (el clima tropical acelera el desgaste).
¿Cómo afecta el tipo de propiedad a la rentabilidad neta?
| Tipo de propiedad | Ventajas | Desventajas | Rentabilidad neta estimada (bruto 6%) |
|---|---|---|---|
| Leasehold (25 años) | Precio más bajo (30-50% vs. freehold). | Valor cero al finalizar el plazo. | 1.5-3% (con amortización) |
| Hak Guna Bangunan (HGB) | Plazo largo (30-80 años). | Requiere renovación cada 20-30 años. | 3-5% |
| Freehold (Hak Milik) | Propiedad plena (solo para indonesios). | Precio alto (2-3x más que leasehold). | 4-6% (sin amortización) |
¿Puedo calcular la rentabilidad neta sin ayuda?
Sí, pero necesitas:
- Ocupación realista (pide datos al promotor o revisa Airbnb).
- Coste de gestión (20% es un buen punto de partida).
- Presupuesto de mantenimiento (pregunta a otros propietarios).
- Detalles fiscales (PBB + renta del alquiler).
Si no te los dan, no es un proyecto serio.
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¿Por qué TANAH te da esta calculadora?
Porque el comprador que hace estos cálculos antes de comprar:
- Evita sorpresas: sabe exactamente cuánto ingresará.
- Toma decisiones informadas: compara rentabilidades netas, no brutas.
- Invierte con seguridad: en Kuta, Bali o Sumbawa.
Las rentabilidades de esta web son estimaciones brutas del anunciante. Aplica estos pasos y sabrás más que el 90% de los inversores.
Si prefieres que lo hagamos por ti, contáctanos antes de comprometerte.
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Recursos útiles
Preguntas frecuentes
¿Qué diferencia hay entre rentabilidad bruta y neta?
La bruta es el porcentaje que publican los anuncios (ingresos anuales por alquiler entre el precio de compra). La neta es lo que realmente te queda después de restar gestión (15-25%), comisiones de plataformas como Airbnb, mantenimiento, impuestos y meses sin ocupación.
¿Por qué no puedo usar la ocupación de temporada alta para calcular la rentabilidad?
Porque los meses vacíos son la variable más grande y menos predecible. Aplicar la ocupación de temporada alta a todo el año describe un escenario irreales. En cualquier mercado, hay temporadas bajas con ocupación significativamente menor.
¿Cómo afecta el plazo del arrendamiento a la rentabilidad?
Si compras un leasehold sin prórroga pactada, el activo pierde valor al finalizar el plazo. Esto cambia la ecuación: ya no miras solo rentabilidad, sino rentabilidad menos amortización del valor del inmueble.
¿Qué impuestos debo considerar en Lombok, Bali o Sumbawa?
Debes sumar los impuestos sobre la renta del alquiler y el impuesto anual del inmueble (PBB). En leaseholds, algunos promotores incluyen estos costes en el precio; en freeholds o HGB, son adicionales.
Información general, no asesoramiento legal ni de inversión. Como en cualquier compra, un notaris o abogado colegiado confirma las cifras y la documentación antes de firmar.
