Calcula tu rentabilidad real en seis pasos
Las rentabilidades que se anuncian son brutas, aquí y en todo el sector inmobiliario. Así conviertes ese número en lo que de verdad te llega.
Bruta y neta sirven para cosas distintas
Casi todo anuncio inmobiliario del mundo publica una rentabilidad bruta: ingreso anual por alquiler dividido entre el precio de compra. Es la convención del sector, y es genuinamente útil — te deja comparar dos inmuebles rápido sin saber nada de cómo se va a gestionar cada uno.
Lo que no te puede decir es cuánto vas a ingresar tú. Eso depende de cómo explotes el inmueble, y eso solo lo sabes tú. Así que la cifra bruta es trabajo del vendedor, y la neta es tuyo.
Aquí tienes cómo hacer la tuya.
Qué hay entre la bruta y la neta
Gestión: 15-25% del bruto. Reservas, entradas, limpieza entre huéspedes, la llamada de las dos de la mañana. Si no vives en la isla, esto no es opcional.
Comisión del canal de reserva. Airbnb y Booking se llevan lo suyo primero.
Mantenimiento. Clima tropical, salitre, piscina. Presupuéstalo como partida recurrente, no como sorpresa ocasional. A pie de playa cuesta más que tierra adentro.
Impuestos sobre la renta del alquiler, más el impuesto anual del inmueble (PBB).
Los meses vacíos. La variable más grande con diferencia. Aplicar la ocupación de temporada alta a doce meses describe un año que no existe — en cualquier inmueble y en cualquier mercado.
Los seis pasos
Coge la cifra bruta del anuncio y entonces:
- Multiplica por la ocupación anual realista, no la de temporada alta
- Resta la comisión del canal de reserva
- Resta la gestión
- Resta mantenimiento y suministros
- Resta impuestos
- Divide lo que quede entre el total que pagaste: precio, más aranceles del notaris, más impuestos de la operación, más montar la estructura
Lo que sale es tu rentabilidad neta. Hazlo con cada inmueble que estés comparando y verás que muchas veces cambia el orden: el precio de entrada más barato no siempre da la mejor rentabilidad neta, y la bruta más alta tampoco gana siempre.
Haz esos seis pasos con el anuncio que estés mirando ahora mismo. Si el vendedor no te sabe dar la ocupación, la tarifa de limpieza y el porcentaje de gestión, no puedes hacer el paso 2, ni el 3, ni el 4 — y una rentabilidad que no puedes calcular no es una rentabilidad, es una esperanza. Eso ya es un hallazgo, y vale más que cualquier ejemplo resuelto que te enseñe otro.
El que lo cambia todo: el plazo del arrendamiento
Si compras un leasehold de 25 años sin prórroga pactada, el activo vale cero al final del plazo. Eso replantea la cuenta entera: ya no estás mirando «rentabilidad más revalorización», sino «rentabilidad menos amortización».
Un inmueble que renta un 8% sobre un arrendamiento que expira sin valor en 25 años es una inversión muy distinta de uno que renta un 8% sobre algo que puedes revender. Haz las dos cuentas. Y pide la cláusula de prórroga, a precio pactado, por escrito — un arrendamiento que la tiene vale bastante más que uno que no.
Por qué te lo explicamos
Porque el comprador que hace esta cuenta antes de comprar es el que se queda contento, recomienda y vuelve a por un segundo inmueble. El que la hace después no hace ninguna de las tres cosas.
Cada rentabilidad de esta web va etiquetada como estimación del anunciante sobre ingreso bruto, que es exactamente lo que es. Coge ese número, aplica estos seis pasos, y sabrás más de la operación que la mayoría de los que compran aquí.
Si prefieres no hacerlo solo, podemos echar los números contigo antes de que te comprometas a nada.
Información general, no asesoramiento legal ni de inversión. Las normas y las cifras cambian: comprueba con un notaris o abogado colegiado cualquier cosa que afecte a una decisión antes de firmar.