Tu inversión
en Indonesia, en un mapa

1. 01

   Elegir la estructura legal 1-2 weeks

   Un extranjero no puede tener suelo en Hak Milik (pleno dominio). Lo primero no es buscar terreno: es decidir bajo qué figura vas a tenerlo, porque eso cambia el precio, los impuestos y lo que puedes hacer después. Y si la vas a alquilar, hay una segunda pregunta: quién va a explotar la villa.

   Lo que revisamos aquí Elegimos la figura contigo antes de que mires terrenos, según lo que vayas a hacer con la villa y según tu situación de residencia, con los costes de cada una delante. En las tres tu derecho queda documentado: con Hak Pakai y con PT PMA, en el certificado que emite el registro (BPN); en leasehold, en la escritura que firmas ante notaris. Si la vas a alquilar, te presentamos además la gestora que la va a explotar, y el contrato entre las dos partes lo repasamos contigo antes de firmar. Con la figura elegida sabes desde el principio en qué términos podrás vender o traspasar. Si con los años cambias de plan, te decimos de antemano qué supone pasar de una figura a otra.

2. 02

   Encontrar el activo y reservarlo 2-8 weeks

   Aquí es donde entra este portal. Cuando algo te encaje, se firma una reserva con señal a cambio de exclusividad durante el periodo de comprobación.

   Lo que revisamos aquí Redactamos la reserva con las condiciones por escrito: qué puntos tiene que confirmar la comprobación, cuánto dura la exclusividad y que la señal se devuelve entera si alguno de esos puntos no queda confirmado. La documentación del terreno —certificado, plano catastral y DNI del titular— la pedimos nosotros al abrir la reserva, y el plazo de comprobación no empieza a contar hasta que la tienes tú. Así arrancas con las fechas fijadas y con todo sobre la mesa.

3. 03

   Comprobar los papeles (due diligence) 2-4 weeks

   El paso en que el papel y el terreno se confirman el uno al otro. Se comprueba que el certificado existe en el registro, que los linderos del plano coinciden con el terreno real, que la zonificación permite lo que vas a hacer, que no hay cargas y que quien firma puede firmar.

   Lo que revisamos aquí Estas comprobaciones las hacen tu notaris y el topógrafo dentro del plazo de exclusividad que te dejamos reservado en la reserva. Las revisamos contigo por escrito: el cotejo del certificado en el registro (BPN), la calificación del suelo en el plan municipal y los metros medidos sobre el terreno. Si falta algún papel, se pide dentro de ese plazo. En la zona de Kuta hay suelo calificado expresamente para turismo, que es el que encaja con una villa de alquiler.

4. 04

   Constituir la sociedad, si toca 4-8 weeks

   Va contigo si construyes, desarrollas varias unidades o tienes volumen para que la sociedad se pague sola. Si la villa la lleva una gestora con licencia, te lo saltas; si toca, se constituye antes de firmar y compra ella, no tú.

   Lo que revisamos aquí Lo primero que miramos es si este paso te hace falta. Si la villa la va a explotar una gestora con sus licencias, te lo decimos y pasamos al contrato con ella: entras con el coste de un contrato en vez del de montar y mantener una sociedad. Cuando sí toca, antes de firmar la escritura de constitución concretamos contigo qué vas a hacer con el activo, y de ahí salen los códigos KBLI. Incluimos también los códigos de la fase siguiente cuando encajan con tu plan. Cada KBLI lleva su propia inversión mínima, así que ajustamos el alcance al capital previsto. Lo revisa tu notaris junto con el asesor fiscal que llevará la contabilidad, y te entregamos montado el calendario de obligaciones del primer año.

5. 05

   Contrato y firma ante notaris 1-3 weeks

   En Indonesia el contrato lo autoriza un notaris (y un PPAT para la transmisión del derecho sobre el suelo). Es un funcionario público colegiado, no un asesor tuyo: no negocia por ti.

   Lo que revisamos aquí Dejamos la prórroga firmada el mismo día que el contrato principal: los años y el precio, o la fórmula que lo actualiza, van escritos desde el inicio. El compromiso se extiende también a los herederos del titular. El notaris lo eleva a escritura, así que la prórroga tiene fecha cierta. Y repasamos contigo la versión indonesia antes de firmar.

6. 06

   Pagos, impuestos y registro 1-2 weeks

   Se paga, se liquidan los impuestos de la operación y se inscribe el derecho. Hasta que no está inscrito, no es tuyo frente a terceros.

   Lo que revisamos aquí Te preparamos el coste total en un solo número antes de que te comprometas: precio, impuestos, notaris, topógrafo y gestión, cada partida con su importe. Los porcentajes son los que corresponden a la figura legal que hayas elegido. Después acompañamos el trámite hasta el final que le toca a esa figura: en Hak Pakai o HGB, hasta que el derecho queda inscrito; en leasehold, hasta la escritura notarial (akta sewa). En los dos casos te entregamos la carpeta con todos los justificantes ordenados, que es lo que se pide el día que vendas.

7. 07

   Permiso de obra y construcción 3-12 months

   Para construir necesitas el PBG (el antiguo IMB) y, según el caso, estudios medioambientales. Con el PBG concedido, lo construido queda registrable y se vende sin trabas.

   Lo que revisamos aquí Repartimos el precio en hitos —cimentación, estructura, cubierta y acabados— y lo dejamos por escrito: el primer tramo cubre el acopio de material y el arranque, y cada tramo siguiente se libera con su hito terminado. Antes de dar salida a uno, mandamos a nuestro propio técnico, que visita la obra y deja un informe con fotos fechadas. Así el calendario de pagos avanza al ritmo de la obra, y lo sigues desde tu país.

8. 08

   Alquilar y gestionar ongoing

   Si compras para rentabilidad, aquí es donde el número se convierte en ingreso. Lo habitual es que la villa la lleve una gestora y que tú cobres lo que produce: ocupación, precio medio, comisión, mantenimiento e impuesto sobre la renta del alquiler.

   Lo que revisamos aquí Calculamos la rentabilidad en neto y mes a mes: partimos de la ocupación de villas comparables en Kuta, con temporada alta y baja por separado, y descontamos gestión, mantenimiento e impuesto sobre el alquiler. La hoja lleva cada línea a la vista, para que puedas comparar dos villas con el mismo método. Te presentamos gestoras de la zona con licencia para explotar la villa, con el contrato leído por alguien de tu lado. Ahí queda por escrito qué comisión, cada cuánto liquida y con qué detalle, quién declara los ingresos de la actividad y con qué antelación puedes cambiar de gestora. Cuando lleves un año de datos propios, actualizamos la hoja contigo.

Antes de que se mueva el dinero hay tres cosas que conviene tener claras: qué dice exactamente el título, qué se puede construir en ese terreno y quién es el dueño que firma. Las comprobamos nosotros, con los papeles delante, y te contamos lo que salga, guste o no. Así decides con el dato, no con la foto.

En Indonesia el notaris (PPAT) es quien hace válida una transmisión. Aquí están ordenados por el paso que cubren, para que sepas a quién necesitas y cuándo.

No hay cuota de entrada ni permanencia. A cada interesado que llega por el portal lo atendemos nosotros y te lo pasamos con referencia y fecha; el panel te enseña las visitas que recibe tu ficha.