Comprar sobre plano en Indonesia: fases, garantías y plazos
Casi todo lo que se vende hoy en Bali y Lombok es sobre plano. Así se reparten los pagos, esto es lo que se pide por escrito y esto es lo que pasa cuando la obra se retrasa.
Casi todas las villas que se venden hoy en el sur de Bali y en Kuta Lombok son sobre plano: el promotor tiene el suelo, tú eliges la unidad y pagas mientras se construye. Bien hecho, es la forma de entrar más barato; mal hecho, es adelantar dinero sin control. La diferencia está en el contrato.
¿Qué es comprar sobre plano aquí?
Comprar una casa que todavía no existe dentro de un proyecto que sí: suelo a nombre del promotor, diseño hecho, constructora contratada y licencia en trámite o concedida. Tú compras una unidad concreta —con su número, su superficie y su posición en el plano— y un derecho sobre el suelo que se formaliza ante notaris. Por ejemplo, Kirana Villas son ocho villas frente al mar en Prabu con 30 años de contrato desde 85.000 € y entrega en 2027, y Edén Villa son 120 m² en dos plantas con el derecho de construir de 80 años por 115.000 €.
Cómo se pagan las fases
El reparto habitual va por avance de obra, no por calendario: una reserva pequeña, un pago a la firma ante notaris y después tramos atados a cimentación, estructura, cubierta, acabados y entrega. Dos reglas que ahorran disgustos: que cada tramo tenga un hito comprobable (fotos y visita, o un informe del director de obra) y que el último pago sea contra entrega, con la lista de repasos firmada.
En proyectos grandes el calendario se solapa con la propia obra: Mare Nostrum, por ejemplo, entrega entre diciembre de 2026 y agosto de 2027 por 239.000 €, según la unidad.
¿Qué garantías se piden por contrato?
Cuatro, y las cuatro caben en una página: fecha límite de entrega, no solo una estimación; penalización si se pasa; **qué pasa si el proyecto no se termina (a quién vuelve el dinero y con qué aval); y garantía de obra** después de la entrega, normalmente de estructura e instalaciones. Añade una quinta si puedes: que el certificado del suelo esté ya a nombre del proyecto y no pendiente de segregación.
Los plazos y los retrasos
Un retraso de unos meses en una obra tropical es normal: lluvias, materiales, permisos. Lo que no es normal es enterarse por casualidad. Pide un informe mensual con fotos fechadas —en los proyectos publicados en TANAH el avance se ve en la ficha— y guarda cada comunicación. Si el retraso se alarga, el contrato es lo único que te defiende, y por eso se negocia antes de firmar, no después. El registro del suelo es público en la agencia nacional (ATR/BPN) y conviene mirarlo también a mitad de obra.
Cómo se sigue una obra desde Europa
Sin estar aquí, el avance se comprueba de tres formas y conviene usar las tres: fotos fechadas del mismo encuadre cada mes (así se ve lo que cambió y lo que no), una videollamada en la parcela cuando toca pagar un tramo, y una visita de alguien de confianza —un arquitecto local o un amigo que viva aquí— en los dos hitos que más dinero mueven: estructura y entrega.
Lo que cuesta una villa terminada, con todo incluido, está en cuánto cuesta una villa.
Preguntas frecuentes
¿Qué es comprar sobre plano en Indonesia?
Comprar una villa de un proyecto que todavía no está construido: el promotor tiene el suelo y la licencia, tú eliges la unidad y pagas por fases hasta la entrega.
¿Cómo se reparten los pagos?
Por avance de obra: reserva, firma, cimentación, estructura, cubierta, acabados y entrega. Cada tramo debe ir atado a un hito comprobable, no a una fecha.
¿Qué pasa si la obra se retrasa?
Lo que diga el contrato. Por eso se pide por escrito una fecha límite, una penalización por retraso y qué ocurre si el proyecto no se termina.
Información general, no asesoramiento legal ni de inversión. Como en cualquier compra, un notaris o abogado colegiado confirma las cifras y la documentación antes de firmar.
